زمين و مالكيت
مقدمه:
مسئله ي زمين از دير باز يكي از دغدغه هاي اصلي بشر بوده كه همچنان نيز مورد توجه انسان مدرن مي باشد. زمين يكي از عناصر اصلي توليد در هريك از سيستمهاي موجود اقتصادي به شمار مي رود. اراضي از نظر بهره برداري در كشورهاي مختلف و نظامهاي گوناگون داراي خصوصيات وويژگي هاي خاصي است. موقعيت جغرافيائي – فيزيكي و آب و هوايي زمين باعث ارزشمند شدن از نظر اقتصادي – اجتماعي و سياسي مي شود. از گذشته يعني دوراني كه انسان شكار كردن را آموخت زمينهاي خوش آب وهوا شكارهاي بهتري را در خود جاي مي داد كه اين امر باعث تجمع بيشتر انسانها در ان نواحي مي گرديد. بنابراين از دوران شكار (قديمي ترين دوره زندگي ) طبيعت به اين دليل كه سرزميني را آباد و خوش اب و هوا و سرزميني را خشك و بي اب ساخته بود خود باعث توجه انسانها به زميناهاي نوع اول به خاطر ضرورت زيستي شده است. روند گرايش انسانها به اراضي آنقدر رو به تزايد گرائيد كه در برخي از دورانهاي تاريخي منجر به جنگ و نزاع مي گرديد. به تدريج با گسترش جوامع بشري انسان سعي در حفظ اراضي و زمينهاي خود نمود و مفهوم مالكيت نيز مطرح گرديد.
مفهوم مالكيت : properitorship
مالكيت از نظر لغوي و مفهومي به معناي در اختيار داشتن چيزي به نحوي كه امكان دخل و تصرف در آن موجود باشد همچنين به معناي حيازت و تحت سيطره خود درآوردن و استيلاء نيز مي باشد. مالكيت در اصطلاح حقوقي به چيزي گفته مي شود كه بتواند مورد داد و ستد قرار بگيرد و ازنظر اقتصادي ارزش مبادله را داشته باشد . بنا برتصريح ماده 11 قانون مدني اموال بردو قسم اموال منقول و غير منقول تقسيم ميشوند. اراضي نيز مطابق بند 1 ماده 12 قانون مدني ذاتاً محسوب مي گردند. در قانون مدني براي اشخاص در اموال حقوقي تعريف و تعيين شده است كه ماده 29 قانون مدني اين حقوق را اينگونه بيان مي نمايد: حقوق عيني نسبت به اموال خارجي عبارتند از : 1- مالكيت (اعم از عين و منفعت ) 2- حق انتفاع 3- حق ارتفاق . طبق ماده 30 قانون مدني مالكيت كاملترين حق عيني است و عبارتست از رابطه اي بين شخص و چيز مادي تصور شده و قانون آنرا معتبر شناخته و بطور كلي حقي است كه به موجب آن يك چيزي بطور مطلق و انحصاري و دائمي تحت اختيار و اراده يك نفر واقع مي شود و اختيار تصرف به او مي دهد.
اسباب تملك در حقوق ايران :
در باب تملك بايستي گفت كه هيچ حقي بدون سبب ايجاد نمي شود و سبب مزبور نيز بوسيله قانون شناخته مي شود . اسباب تملك در واقع طرق قانوني تملك است كه شخص مي تواند از طريق آن ملي را كسب كند.
ماده 140 قانون مدني در معرفي اسباب تملك مي گويد:
تملك ايجاد مي گردد:
1- به احياء اراضي موات و حيازت اشياء مباحه
2- به وسيله عقود وتعهدات
3- به وسيله اخذ به شفعه
4- به ارث .
بنابر نظر قانونگزار تنها مالكيتي كه برپايه ي يكي از طرق 4 گانه فوق باشد نافذ و داراي آثار حقوقي مي باشد.
زمين و مالكيت در نظر مكاتب :
بحث مالكيت در نظامهاي مختلف فلسفي و اجتماعي – سياسي همواره مورد توجه به عنوان مثال در نظامهاي سرمايه داري و كمونيستي. در مكتب سرمايه داري هركس مالك زمين خود بوده و به هرنحوي كه مايل است مي تواند آنرا مورد استفاده قرار دهد. مي تواند خانه سازي كند يا كشاورزي و يا هراقدام ديگري كه بخواهد. در اين دوره هيچگونه قانون بازدارنده اي براي محدود كردن مالكيت افراد نسبت به اراضي وجود ندارد . مكاتب اسلام و كمونيست در اين نظر متفق القول اند كه زمين هيچگاه ملك خصوصي افراد نمي تواند باشد. اسلام زمين را مهمترين بخش طبيعت مي داند . اسلام زمين را به 6 قسم تقسيم مي كند:
1- زمينهاي كه مسلمين از راه جنگ بدست مي آوردند.
2- زمينهاي موات : طبق موازين اسلامي زمينهاي باير و غير مسكوني متعلق به دولت اسلامي مي باشد كه در اصطلاح به آنها انفال مي گويند.
3- زمينهاي كه بدون فعاليت انسان به خودي خود آباد مي باشند: جنگلها و مراتع از آن دسته زمينهاي هستند كه انسانها در عمران و آبادي آنها نقشي نداشته اند .حكم كلي اسلام در باره اينگونه زمينها مشابه زمينهاي موات مي باشد يعني اداره اين اراضي در اختيار حكومت اسلامي مي باشد. كه با صلاحديد خود آنرا در جهت مصارف عمومي و پيشرفت جامعه اسلامي استفاده نمايد.
4- زمينهاي كه كفار طبق معاهده اي با مسلمين در اختيار خود نگاه مي دارند:
اين نوع اراضي بستگي به نوع شرايطي كه آن معاهده دارد مانند اينكه قيد شود آنها از زمين استفاده كنند و مالياتهاي خاصي بپردازند يا اينكه بدون ماليات از انها استفاده نمايند.
5- زمينهائي كه در دست كافران بوده و توسط آنها آباد شده و اكنون در اختيار مسلمانان است:
در اين مورد نيز حكم كلي همان است كه درباره زمينهاي آباد شده بدست مسلمين گفته شده است يعني همانطور كه اگر مسلمين زمينهائي را آباد كرده باشند تا وقتيكه آثار عمراني و كار آنها باقي است الويت دارند و اين كافران مسلمان شده نيز از چنين حقي برخوردار هستند.
6- زمينهاي آبادي كه كافران بدون جنگ آنها را رها مي كنند:
اين اراضي نيز در حكم اراضي موات و در رديف انفال قرار مي گيرند.
حكم كلي اسلام درباره زمين:
از نظر اسلام حكم كلي زمين اين است كه زمين اين منبع بزرگ طبيعي به هيچ وجه تحت تملك شخصي در نمي آيد.البته مراد از اين نظر اين است كه هيچكس نمي تواند به بهانه تملك اراضي را تصرف كنند . مالكيت در اسلام قواعدي دارد . اسلام براي هريك از اين انواع 6 گانه زمين ها همانطور كه ذكر گرديد حكم مشخص دارد . در فقه اسلامي بويژه فقه اماميه كه حقوق ايران نيز از آن منبعث شده است اسباب و طرق مالكيت بيان شده است كه قبلاً ذكر شد. در اسلام مبناي كلي مالكيت قاعده« تسليط» است كه با مطالعه مجموعه روايات و اخبار ، به ويژه از حديث نبوي« الناس مسلطون علي اموالهم » نشأت گرفته است.
مالكيت زمين و املاك از ديد قانون:
بحث مالكيت يكي از اركان مهم و اساسي در حقوق مي باشد . در قانون مدني نيز در فصل اول باب دوم جلد اول خود به بحث مالكيت پرداخته است. مطابق ماده 38 قانون فوق الذكر مالكيت زمين مستلزم مالكيت فضاي محاذي آن است تا هركجا بالا رود و همچنين است نسبت به زير زمين بالجمله مالك حق هرگونه تصرف در هوا و فراز گرفتن دارد مگر آنچه را كه قانون استثناء كرده باشد . همچنين ماده 39 بيان مي كند كه هر بنا و حفري كه در زير زمين است ملك مالك آن زمين محسوب مي شود مگر اينكه خلاف آن ثابت شود از ديد قانون هر كسي نسبت به مايملك خود حق هرگونه تصرف و انتفاع دارد به جز آنچه در قانون استثناء شده باشد. از ديد قانون تصرف دليل بر مالكيت محسوب مي شود . مطابق ماده 30 قانون مدني مالكيت حقي است مطلق و هر مالكي مي تواند نسبت به ملك خود همه گونه تصرف بنمايد و هر انتفاعي از آن ببرد مادامي كه موجب تضرر همسايه نشود. البته اطلاق اين ماده توسط ماده 132 محدود گشته.
ماده 132 قانون مدني : ((كسي نمي تواند در ملك خود تصرفي كند كه مستلزم تضرر همسايه شود مگر تصرفي كه به قدر متعارف و براي رفع حاجت يا رفع ضرر از خود باشد. )) اين ماده در تعيين حدود تصرفات مالك در ملك خود پيروي از حقوق اسلام نموده است . اين حكم در حقوق اسلام محصول اعمال دو قاعده لاضرر و تسليط است. قاعده لاضرر مبني بر قاعده عقلي ، و حديث نبوي صلي الله و آله (لاضرر و لاضرار في الاسلام ) مي باشد. مواردي كه در عمل امكان دارد نسبت به حدود تصرفات مالك پيش بيايد عبارت است از:
1- تصرفاتي كه مالك در ملك خود انجام مي دهد و موجب ضرر و زيان همسايه نشود. در اين فرض منحصراً قاعده تسليط حكومت دارد بدون آنكه تعارضي با قاعده لاضرر پيدا نمايد، زيرا فرض آن است كه ضرري متوجه همسايگان نمي شود.
2- تصرفات مالك در ملك خود موجب ضرر و زيان همسايه بشود. در اين فرض دو فرع پيش مي آيد:
الف – تصرفات بيش از حد متعارف باشد. مانند اينكه در شهري كه ساختن ساختمانهاي بلند رايج نمي باشد در ملك خود اقدام به ساختن يك ساختمان 10 طبقه نمايد .در اين مورد قاعده لاضرر با قاعده تسليط تعارض مي نمايد و قاعده لاضرر مقدم خواهد بود
ب- تصرفات به قدر متعارف باشد : تصرفاتي كه به قدر متعارف باشد در صورتي كه موجب زيان همسايه گردد به يكي از دو شرط زير اجازه داده مي شود:
اول : تصرف براي رفع حاجت باشد . در اينجا منظور از حاجت احتياجي است كه وضعيت ملك اقتضاء مي نمايد
دوم : تصرف مالك براي رفع ضرر از خود باشد. منظور ضرري است كه متوجه ملك شده ورفع آن محتاج به عملياتي در ملك مزبور باشد
در اين مورد در صورتي است كه مالك در ملك خود تصرف ننمايد متضرر مي شود ، و هرگاه تصرف كند موجب ضرر همسايه مي گردد ، زيرا در اين صورت دو ضرر با يكديگر تعارض پيدا نموده ساقط مي شود، و قاعده تسليط حكمفرما خواهد بود و به مالك اجازه مي دهد كه اينگونه تصرفات را در ملك خود بنمايد ولو آنكه موجب ضرر همسايه شود .
حريم املاك از ديدگاه قانون:
حريم كلمه اي عربي و به معناي منع مي باشد . اصطلاحاً به تعريف ماده 136 قانون مدني عبارت است از : مقداري از اراضي اطراف ملك و قنات و نهر و امثال آن است كه براي كمال انتفاع از آنها و جلوگيري از ضرر ضرورت دارد از نظر احترامي كه افراد بايستي به حق حريم بگذارند و نمي توانند به آن تجاوز نمايند حريم ناميده شده است.
در صورتي كه شخصي به وسيله احياء اراضي موات ، باغ ، منزل ، مزرعه ، چاه آب و يا قنات احداث نمايد ، مقداري از اراضي موات كه نزديك به آن است و براي كمال انتفاع لازم است به خودي خود حريم آن مي شود. مقدار حريم به اعتبار ملكي كه براي آن حريم مقرر است فرق مي نمايد. به عنوان مثال در باغ مقدار حريم مساحتي است كه براي ريختن خاك و جمع آوري خاشاك لازم مي باشد، در خانه مقدار حريم مساحت جلوي درب براي عبور و مرور و برف روبي در اطراف خانه مي باشد. در مورد نهر مقدار مساحتي در اطراف نهر به امتداد آن ، كه براي خاك ريختن در موقع پاك كردن و كف برداري و همچنين عبور براي حفاظت لازم است حريم مي باشد. حريم چاه مقدار مساحت اطراف آن است كه خاك ريخته مي شود و براي تنقيه آن آلات و ادوات لازم نصب مي گردد.علاوه بر مقدار مذكور در بالا ، چاه اب و قنات و چشمه داراي حريم ديگري است كه براي جلوگيري از ضرر به آن معين شده است . حريم مزبور مقدار مساحت اطراف چاه و چشمه است كه ديگري نمي تواند احداث چاه آب و يا قنات در آن بنمايد.
در رابطه با حريم املاك ماده 139 قانون مدني مي گويد: ((حريم در حكم ملك صاحب حريم است )) حق حريم از نظر تحليل حقوقي يك نوع حق ارتفاقي بر اراضي اطراف ملك مي باشد. حق حريم فقط در اراضي موات كه مالكي ندارد پيدا مي شود و نمي تواند كسي بوسيله كندن چاه در زمين ملكي خود يا در زمين موات ، حق حريم در اراضي مجاور كه ملك ديگري است پيدا مي نمايد ، زيرا حق حريم منافات با حق مالكيت مطلق سابق دارد . طبق ماده 139 قانون فوق الذكر (( حريم در حكم ملك صاحب حريم است و تملك و تصرف در آن كه منافي باشد با آنچه مقصود از حريم است بدون اذن از طرف مالك صحيح نيست..... )) زيرا اين امر تجاوز به حق ثابت سابق است. بنابراين هيچ كس نمي تواند حريم اطراف ملكي را بدون اذن و اجازة صاحب آن حريم احياء نمايد. زيرا هرگونه عملي كه موجب احياء گردد در موارد نامبرده منافات با حق حريم دارد ، ولي تصرفاتي كه موجب تضرر نشود و منافي با حق حريم نباشد مانعي نخواهد داشت. در مورد حريم املاك ، نهر ، قنات و امثال آن مي توان به مواد: 136- 137- 138 قانون مدني اشاره نمود كه به تفصيل در اين باب سخن گفته است.
مالكيت طبقات يك ساختمان:
ممكن است ساختماني كه داراي چند طبقه است ملك دو يا چنف به نحو مشاع باشد، ممكن است به طور مفروز هر طبقه مالك مجزا داشته باشد . منشاء اينگونه مالكيت ها به يكي از دو طريق ذيل مي باشد:
1- ساختمان چندين طبقه قبلاً بين چند نفر مشاع بوده و بعداً به طور اتفاقي مفروز نموده و به هريك طبقه اي را اختصاص نمايد. آن در موردي است كه ساختمان به آنها ارث رسيده يا هزينه مشترك ساخته و ياخريده باشند.
2- طبق ماده ((38)) قانون مدني:(( مالكيت زمين مستلزم فضاي محاذي آن است تا هركجا بلا رود و همچنين است نسبت به زير زمين .... ))بنابراين مالك زمين مي تواند به ديگري حق بدهد كه برروي زمين او يك طبقه به ارتفاع معيني بنا نمايد و پايه و ديوارها را طوري بسازد كه بتوان برروي آن چند طبقه ديگر بنا نمود ، و به شخص ثالث نيز حق مي دهد كه بر بناي طبقه اول به ارتفاع معيني بنائي بسازد به شرط اينكه مالك بتواند چند طبقه برآن بيفزايد و همين قسم مالك زمين مي تواند به چندين نفر حق ساختمان طبقه بر طبقه ديگر بدهد. بحث مالكيت ساختمانهاي چند طبقه يا همان آپارتمانها در قانوني خاص تحت عنوان قانون تملك آپارتمانها مصوب 16/12/1343 و آئين نامه اجرايي آن مصوب 8/2/ 1347 با اصلاحات بعدي مطرح شده است.
آنچه دراين مقاله بيان گرديد چكيده اي بود از بحث مالكيت زمين . زمين و اراضي همانطور كه در مقدمه بيان شد همواره يكي ازمباحث مهم مورد توجه انسانها بوده كه رشد جوامع بشري و افزايش جمعيت به گسترش اين نياز كمك نموده . بحث در مورد مالكيت املاك و اراضي نيازمند فرصتي مناسب مي باشد كه در اين مجال نمي گنجد . اميد است كه اين مطالب مورد استفاده علاقه مندان قرار بگيرد.
فرهاد طبيبي پور
كارشناس علوم قضايي – اداره دوم ثبت اسناد و املاك اصفهان
